用地を取得して、建物が竣工してから、取り壊されるまでにかかる「維持費用」をライフサイクルコスト(LCC)といいます。
コンクリートの建物であれば、耐用年数は50年～60年といわれており、この間にかかるLCCは建築費の5～6倍といわれています。
なかでも、日常的に発生する清掃業務・設備業務・警備業務等にかかるコストは、日常的である分、LCCの中でも大きなウェイトを占めます。
ところが定期的に発生して、また多額の費用を要する修繕工事(リニューアルエ事)のサイクルを延ばすことができるか否かは、この日常的なメンテナンスが確実におこなわれているか否かにかかっています。
すなわち、日常的なメンテナンスが確実におこなわれていれば、修繕エ事のサイクルも延ばすことが可能となり、総体的にLCCを削減できることになります。
しかしながら、日常的なメンテナンスにかかるコストを度外視してもよいというわけではありません。
そこで、弊社の清掃管理手法を以下のとおり、ご提案しています。 |
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天井の蛍光灯がクッキリ映っている床面をご覧になったことがありますか?
すぐれた「写像性」とともに「高い透明感」と「高いノンスリップ性」が実現された床面が長期間に亘って継続的に維持されている状況を、ご覧になったことが坊りますか?
もし、このような床面をお客様ご自身が所有(または管理)する施設で実現したいとご要望であるならば、清掃業務は私たち「ふぁいん」にお任せ下さい。
私たちは、アメリカのフロア・ケアにおいて極めてスタンダードな施工方法であるUHS(Ultra
High-speed System)をコア・スキルとして、建築資材・内装仕上材および清掃用ツール・清掃用ケミカルのマテリアル(原料)レベルにまで亘る広範囲な専門知識と、それを踏まえたオペレーション技術をコストコントロールと両立させる手法を体系化しました。
FReCS(フレックス)とは、医療福祉関連施設&オフィスビル&大規模小売店舗を所有(または管理)するお客様に向けて、最高のValue
for moneyをご提供させていただく清掃オペレーションシステムです。
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床材や躯休を傷める原因となる水・洗剤・剥離剤を、できるだけ使わないことが目的です。 |
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従来の日本製の業務用ワツクスは、ビルメンテナンス企業が施工の簡易性(速乾性・ph耐性・低温耐性・高湿度耐性等)ばかりを追求するあまり、ワックス本来の性能(床材の保護・艶出・発色・透明性・ノンスリップ性等)がスポイルされ、結果として、低耐久性や経年変色(黄変)の原因になっています。
このことが、かえって米国の清掃業務と比較してハイコスト・ロークオリテイーの一因となっています。 |
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FReCSで使用するワックスは、米国において開発された耐久性・耐摩耗性・耐変色性に極めてすぐれたワックスと光沢復元洗浄剤です。
また、オートスクラバー(自動洗浄機)と回転数2,500Pm以上の高速バーニッシャー(高速研磨機)を使用することにより、塗布直後と同等の透明感のある"Wet
Look(水を打ったような床光沢度60～70%光沢度:ワックス塗幕面の光線反射率)"を、6ヶ月間継続的に維持して、かつコストダウンも従来の施工方法と比較して20～30%可能です。 |
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このワックスと光沢復元洗浄剤は高性能であるがために、phコントロールや施工時の温度および湿度の管理等、「施工の難易度」が極めて高く、十分なトレーニングと経験のある真のプロフェッショナルにしか扱えません。 |
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また、ワツクス塗幕の洗浄&再塗布および剥離洗浄&再塗布の回数が大幅に減少しますので、こうした作業により発生するリスク(転倒・破損&汚損等)を大幅に減少させることができます。 |
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具休的な施工方法は以下のとおりです。 |
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| A |
基礎塗幕形成 |
・ |
下部塗幕形成:アクリルポリマー100%のシール剤で床面をコーティングします(2～3層塗布)。 |
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上部塗幕形成:アクリルポリマーとウレタンポリマーの混合フィニッシュ剤を塗布します(3～5層塗布)。 |
| B |
デイリーケア |
・ |
基礎塗幕をオートスクラバーと光沢復元洗浄剤を用いて洗浄します。 |
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汚染度や歩行量を観察しつつ状況を判断して、洗浄後にバーニッシャー(2,500rpm以上)にて研磨し、塗幕面の復元をおこないます。 |
| C |
ピリオデイカルケア |
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デイリーケアによる復元が限界となった場合に、リコート(ワックスの洗浄&再塗布)をおこないます。
想定サイクルは1回/半年です。
判断基準は光沢度(ウェットルック)と透明感(汚れの巻き込み)です。 |
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剥離洗浄&再塗布の想定サイクルは1回/5年を想定しています。 |
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塗布するワックスは、ASTM D-2047基準(米国材料試験協会のSlip
Resistance基準摩擦抵抗O.5以上)またはJ1S K3920-16規格をクリアしたワックスです。 |
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UHSが不可能な場所(診察室・処置室等)は、耐アルコール性のワックスを使用します。これは、いずれの病院・診療所でも環境整備上の懸案になっているウェルパス等の手指洗浄剤によるワックス塗幕面の白化防止のための対応です。 |
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カーペットは繊維(ファイバー)の集合休であるために、基本的にはフィルターの役割を果たします。これによりカーペットはIndoor
air qualityの向上に大きく貢献します。また、歩行音の低減や高級感の演出にも貢献します。ところが、カーペットがフィルターの役割を果たすのは、新品のモノで1ヶ月程度といわれており、これがメンテナンスのサイクルを設定する上での目安となります。 |
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カーペットが汚れる最大の原因は土砂です。土砂との摩擦によりカーペットのファイバー表面が傷つき、凸凹(クラック)が生じます。このクラックに汚染物質の粒子が侵入することにより、カーペットが汚れることになります。 |
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米国のカーペットケア専門企業が開発した高性能カーペットケアマシンとケミカルを基本とした独自のカーペットケアシステムを導入します。 |
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具休的な施工方法は以下のとおりです。 |
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| A |
プロテクション |
・ |
汚染の最大原因であるクラック形成を予防するために、ファイバー(組成繊維)をケミカルでプロテクションします。これにより、以降の汚染物質の除去が極めて容易になります。 |
| B |
ピリオデイカルケア |
・ |
汚染原因(汚れの種類)とカーペットの材質に応じて、基本的には以下のいずれかの機能を有するケミカルを選択します。 |
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a汚れを中和する。
b汚れを分解する。 |
・ |
洗浄ならびにケミカルの回収には高性能カーペットケアマシンを使用します。 |
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| a |
このケアマシンは、酸素と水(またはケミカル)を混合させて微粒子の混合気体を形成させ、40～70気圧(水深400～700m相当の圧力)という高圧でカーペット表面に噴霧します。このときの混合気体(水分子)の押出速度は最大920km/hです。 |
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高速移動する分子は気流を形成しますから、噴霧口に隣接する吸引口の吸込圧力との相乗効果で、効果的に水分を回収します。 |
| b |
水分子は酸素に対して+イオン、汚れに対して-イオンの「手」を出していますので、水分子を仲介して汚染物質も同時に除去します。 |
| c |
水分回収率は従来のどのエクストラクターよりも高レベルで、全噴霧量の95%以上を回収します。
したがって、空調の停止したコンクリート建造物内であっても、3～4時間程度で完全に乾燥します。 |
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病院清掃におけるカーペット・ケアにつきましては、インフェクションコントロールの視点から、以下のとおり実施いたします。
POINT
改訂版のCDCガイドラインでは、以下の内容が謳われています。 |
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| ① |
ヤンパットによるポリッシャー洗浄の禁止 |
② |
シャンプー洗浄の禁止 |
| ③ |
清掃機材からの排ガス等の排出禁止 |
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これらは今まで、もっとも一般的におこなわれていたカーペットの洗浄方法です。
また、以下の点に留意する必要があります。 |
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| ① |
常在菌の繁殖を抑制するために、乾燥時間を可能な限り短縮して、カーペット組成ファイバー表面の高湿度な状態を維持しない。 |
② |
フリーアクセスフロアの場合、ＯＡケーブル等に影響を及ぼさないために、可能な限り洗剤や水等を使用せず、かつ乾燥時間を短縮する。以上のことから、前文で御提案致しました水分回収率の高い、高性能なエクストラクターを使用する必要があります。具休的な方法としては、以下のとおりです。 |
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| ① |
ＥＡＰまたはＴＰＰに登録されたカーペット専用ケミカルを使用して、エクストラクターにて洗浄する。 |
② |
カーペット組成ファイバーを専用ケミカルでプロテクションする。 |
| ③ |
乾燥後にＥＡＰ登録された抗菌作用のある専用ケミカルで再度プロテクションする。 |
| ④ |
以上の工程をカーペットの定期清掃時に実施いたします。 |
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これにより病院において、従来のカーペット洗浄とは比較にならない、インフェクションコントロールをも踏まえた、ハイクオリティーなカーペツトケアが可能です。 |
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